Immobilienkauf: Schnäppchen bei Zwangsversteigerungen?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu kaufen, wird wahrscheinlich nicht sofort an Zwangsversteigerungen denken. Das ergibt sich schon aus Beobachtungen am Markt. Der Fachverlag Argetra ermittelte allein von 2019 einen Rückgang von 21.600 zwangsversteigerten Immobilien im Gesamtwert von 3,85 Milliarden Euro auf 2020 nur noch 17.614 Immobilien im Gesamtwert von 3,44 Milliarden Euro. Eine Tendenz, die bereits seit 2005 anhält.

Unter den entsprechenden Immobilien sind auch nur 45 Prozent Ein- oder Zweifamilienhäuser und 23 Prozent Eigentumswohnungen. Der Rest setzt sich aus Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Liegenschaften, Garagen und Sonstigem zusammen. Diese Zahlen sind auch kein Spiegelbild der wirtschaftlichen Zustände. Sie müssen zeitverzögert gesehen werden, denn die meisten Zwangsversteigerungen haben eine jahrelange Vorgeschichte.

Sie kommen zustande, wenn ein Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen kann und ein Gläubiger deswegen eine Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Davor gibt es natürlich verpflichtend erst einmal Phasen der Zahlungsaufforderungen und Mahnungen bis zum gerichtlichen Mahnverfahren. Das Ergebnis eines solchen Verfahrens kann ein Vollstreckungstitel und eine Vollstreckungsklausel sein. Und dann dauert es in den meisten Fällen nochmal ein bis zwei Jahre, bis das Gericht die Zwangsversteigerung anordnet.

Übrigens kommt es sehr häufig vor, dass Häuser unmittelbar vor dem Versteigerungstermin doch noch regulär am Markt verkauft werden. Eine Zwangsversteigerung ist nicht die profitabelste Option für einen Schuldner mit Immobilienbesitz.

Potenzielle Vorteile für Kaufinteressenten

Ein möglicher Vorteil für Interessenten liegt in dem kurzen Zeitfenster von üblicherweise nur sechs Wochen zwischen Bekanntgabe und Termin für die Zwangsversteigerung. Ein vom Gericht bestellter Gutachter berechnet den Verkehrswert der Immobilie. Der entspricht dem tatsächlichen, aktuellen Verkaufswert. Das Gutachten können Kaufinteressenten in dieser Zeit einsehen.

In der Regel werden mindestens folgende Informationen veröffentlicht:

• Lage des Grundstücks
• Größe der Immobilie
• Gerichtlich festgelegter Verkehrswert
• Gegebenenfalls Außenaufnahmen

Drei klare Gebotsregeln sorgen normalerweise für kurze Versteigerungstermine. Nicht selten dauern die um die 30 Minuten. Schließlich wird nichts diskutiert oder verlesen, sondern nur geboten.

• Wenn bei der Versteigerung das Höchstgebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes ausmacht, kann der Gläubiger dieses ablehnen und einen zweiten letzten Termin zur Versteigerung ansetzen lassen.
• Sollte beim ersten Termin das Höchstgebot mindestens 50 Prozent unter dem Verkehrswert liegen, kann es der Noch-Eigentümer ablehnen, was automatisch zu einem Zweittermin führt.
• Bei diesem Zweittermin gelten diese Grenzen und die damit verbundenen Einspruchsrechte nicht mehr.

Keine Haftung und andere Nachteile

Wer würde denn ein Haus kaufen, das man nie von innen gesehen hat? Selbst der Gläubiger und der vom Gericht bestellte Gutachter haben kein Recht darauf, die zu versteigernde Immobilie von innen zu sehen, wenn der Noch-Inhaber nicht zustimmt.

Daran angeknüpft gehört der Rechtsgrundsatz: gekauft wie gesehen. Auch arglistige Täuschung lässt sich anschließend nicht mehr anführen. Weder Schuldner noch Gutachter können für nachträglich entdeckte oder auftretende Schäden haftbar gemacht werden.

Anders als bei regulären Immobilienverkäufen, bei denen der Eigentümer erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wechselt, ist der Kauf beim Versteigerungstermin mit dem Zuschlag des Gerichts abgeschlossen. Dann gibt es kein Zurück mehr. Gekauft wie gesehen – gekauft wie geboten.

Besondere Kosten im Blick behalten

Bei Kaufabschlüssen sind Vor- und Nachteile nicht nur strukturell, sondern auch individuell zu bewerten. Allerdings kann man festhalten, je weniger ein Kaufinteressent vorbereitet ist und über Kenntnisse zu Immobilien verfügt, desto mehr wird eine Zwangsversteigerung zu einer sehr unsicheren Option für den Erwerb eines neuen Eigenheims.

Auch wenn es vom Noch-Eigentümer abhängt, ob man sich im Vorfeld vom Zustand der Immobilie vor Ort überzeugen kann, sollte man unbedingt Einsicht ins Grundbuch nehmen und klären, ob es beispielsweise Altlasten oder Sondernutzungsrechte für Dritte gibt.

Das Verfahren der Zwangsversteigerung beinhaltet besondere Kosten. Der größte Posten schlägt bereits vor dem eigentlichen Versteigerungstermin zu Buche. Denn als Beleg dafür, überhaupt solvent zu sein, muss beim zuständigen Gericht eine Sicherheitsleistung hinterlegt werden, die zehn Prozent des ermittelten Verkehrswertes beträgt – also unabhängig vom späteren Kaufpreis ist. Bei der Bezahlung des Kaufpreises gibt es ebenfalls keine Unklarheiten. Der volle Kaufpreis muss innerhalb von vier bis acht Wochen überwiesen sein.

Anders als beim konventionellen Hausverkauf fallen bei der Zwangsversteigerung keine Notargebühren und Maklerprovision an. Auf der anderen Seite werden eine Zuschlagsgebühr an das Gericht fällig, die ein Prozent des Kaufpreises beträgt, sowie vier Prozent Zinsen ab dem Tag des Zuschlags bis zur Bezahlung der Immobilie. An den Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer ändert sich durch den Erwerb auf einer Zwangsversteigerung nichts. Und natürlich sollte die gesamte Finanzierung im Vorfeld stehen.

Infos über Zwangsversteigerungen und Termine findet man unter anderem auf offiziellen Portalen der Bundesländer oder auf Portalen privater Anbieter.

Vermietete Immobilien

Wenn der Noch-Eigentümer in seiner Immobilie wohnt, ist die Lage eindeutig: Er muss sie unverzüglich räumen. Aber auch hier können sich Zusatzkosten anbahnen, mit denen man vielleicht nicht grundsätzlich rechnet. Schließlich handelt es sich bei Zwangsversteigerungen, wie eingangs erwähnt, oft um besondere und unschöne Umstände. Vielleicht lässt es der Schuldner auf eine Räumungsklage ankommen.

Darüber hinaus übernimmt der Käufer mit seinem neuen Haus automatisch alle bestehenden Mietverträge sowie alle damit verbundenen Verpflichtungen. Zwar wird dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a Zwangsversteigerungsgesetz) mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten zum nächstmöglichen Termin eingeräumt, aber gerade wenn es sich um privat genutzten Wohnraum handelt, muss die Kündigung mit zum Beispiel Eigenbedarf sehr gut begründet werden.

Tipp: Sofern man als Mieter davon Wind bekommt, dass sich die Eigentumsverhältnisse ihrer Wohnung oder ihres Hauses ändern, ist das zwar ein später aber immer noch guter Zeitpunkt, um über einen Mieterverein nachzudenken.

Fazit: Eher etwas für Profis

Im Prinzip gibt es keine allgemeingültigen Vorteile und Nachteile für den Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung. Es gibt aber generelle Punkte, die zu bedenken sind. Sehr viel hängt vom Noch-Eigentümer ab – kann man das Gebäude überhaupt von innen in Augenschein nehmen? Die Frist von sechs Wochen von der ersten Information bis zum festen Plan, genau diese Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen zu wollen, ist nicht sehr lang. Generelle Abstimmungen mit der eigenen Bank zur Finanzierung sollten vorher abgeschlossen sein.

Wenn man selber nicht die Nerven für eine Versteigerung mit Werten ab dem sechsstelligen Bereich aufwärts hat, sollte man bedenken: Es gibt Menschen, die bieten bei solchen Gelegenheiten nicht zum ersten Mal mit. Für manche ist das Alltag und eine Versteigerung hat viel mit Pokern und Menschenkenntnis zu tun. Wer sowohl im Immobilienkauf als auch in Sachen Versteigerung in vergleichbaren Preissegmenten unerfahren ist, sollte davon vielleicht lieber Abstand nehmen.