Entscheidungsfaktoren für den Immobilienkauf

Gesundheit und Einkommenssicherheit sind die entscheidenden Faktoren. Einen Überblick über Immobilienpreise kann man recht schnell gewinnen. Allein daran lässt sich schon oft ermitteln, ob angesichts der beiden genannten Komponenten ein Kauf realistisch ist. Der Anstieg der Preise für Wohneigentum und Grundstücke in den vergangenen zehn Jahren führt uns dabei auch extreme Entwicklungen vor Augen, an die man vor 20 Jahren noch gar nicht gedacht hat.

Der Traum, beispielsweise vom Lottogewinn ein Haus auf einmal bezahlen zu können, ist bei genauerem Hinsehen eine eher kurzsichtige Variante. Das hat mehrere Gründe. Zum einen gibt es bei Kreditaufnahmen Fördermöglichkeiten, zum Beispiel über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder in Kombination mit einer Riester-Förderung. Zum anderen gibt es „zweigleisige“ Finanzierungsmöglichkeiten, die sowohl einen Kredit als auch einen Sparvertrag beinhalten. Unter Umständen ist ein Kauf über Kredit im Endeffekt günstiger als Barzahlung bei Übergabe.

Im Falle einer Finanzierung über Darlehen gibt es wiederum zwei individuelle Faktoren, die die Grundlage für eine Entscheidung bilden: die Länge des Kreditvertrages und die Zinsen.

Der Preis der Immobilie ist nur ein Teil der Kosten

Wer sich für eine Immobilie interessiert, muss bei der Kalkulation der Kosten unbedingt Nebenkosten einberechnen, für die Banken normalerweise keine Kredite gewähren. Das bedeutet, neben einem eventuellen Anteil von Eigenkapital zum Kauf, müssen einmalige Zusatzkosten berechnet werden. Die wichtigsten sind:

Maklerprovision – die liegt zum Beispiel in Bayern etwa zwischen 3,5 und 4,7 Prozent vom Kaufpreis (inklusive Mehrwertsteuer) und damit im Bundesvergleich recht niedrig. Konkret bedeutet das bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 3,5 Prozent Provision 14.000 Euro, die nach Abschluss des Kaufvertrages sofort fällig werden.

Notar, Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer (nicht Grundsteuer) – die ersten beiden Posten fallen zusammen mit etwa 1,5 Prozent noch gering aus. Aber die Grunderwerbsteuer ist seit 2002 Ländersache und beträgt teilweise bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Sie gilt übrigens nicht nur für den Kauf von Grundstücken, sondern auch für Eigentumswohnungen. Auch hier liegt Bayern sehr günstig mit unveränderten 3,5 Prozent.

Das bedeutet, bevor überhaupt irgendetwas gekauft wird, werden im eher Käufer-freundlichen Land Bayern bei einer 400.000 Euro-Immobilie schon mal knapp 30.000 Euro nur an einmaligen Nebenkosten fällig, die man aus eigenen Mitteln stemmen muss.

Und auch nach Abschluss funktioniert die häufig aufgestellte Rechnung „Tilgung und Zinsen“ statt Miete nicht. Betriebskosten, das sogenannte Hausgeld (auch: die „2. Miete“ genannt) sowie die vierteljährlich fällige Grundsteuer und allgemeine Rücklagen stellen Kosten dar, die in der Regel ebenfalls nicht aus dem Darlehen finanziert werden.

Finanzierung ohne und mit Eigenkapital

Grundsätzlich ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -hausbaus ohne selbst eingebrachtes Vermögen weder unmöglich, noch ungewöhnlich. Häufig trifft man hierbei auf junge Familien mit zwei Gehältern oder einem hohen, aber in jedem Fall gesicherten Gehalt. Beamte und Angestellte des Öffentlichen Dienstes haben dahingehend bei Banken realistische Chancen auf Sofortfinanzierung.

Eine Vollfinanzierung muss keine Harakiri-Aktion sein. Sie lässt möglicherweise Spielraum, parallel angespartes Vermögen als Rücklage zu nehmen. Außerdem erwarten seriöse Kreditgeber normalerweise zum Kredit immer auch Absicherungen in Form von Risikolebensversicherungen, Restschuldversicherungen oder Berufsunfähigkeitsversicherungen.

Wer sich für eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital entscheidet, sollte mit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einsteigen. Denn es versteht sich, dass die Zinsen zur Tilgung des Darlehens abhängig von eingebrachtem Eigenkapital sind. Und unterhalb 20 Prozent steigen die Aufschläge entsprechend deutlich an. Der Hintergrund dafür liegt im Risiko der Bank als Kreditgeber. Sollte eine Finanzierung im schlimmsten Fall scheitern und es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wird die Immobilie eigentlich immer unter Wert verkauft. Auch beispielsweise eine zusätzliche Restschuldversicherung kann die Verluste der Bank in der Regel nicht vollständig kompensieren.

Es wäre nicht seriös, hinsichtlich mit oder ohne Eigenkapital eine generelle Empfehlung auszusprechen. Klar muss sein, dass Banken den Kreditnehmer ohne Eigenkapital wesentlich strenger und ausführlicher durchleuchten. Allerdings sind auch höchste Fachkenntnis und Vorsicht geboten, wenn man beispielsweise Aktien- oder Sparpakete veräußern möchte oder muss, um Eigenkapital zum Immobilienkauf zur Verfügung zu haben.

Solche Entscheidungen sollten nie ohne fachliche Beratung getroffen werden. Und zu guter Letzt stellt die Zinsentwicklung eine weitere Komponente dar, die für beide Seiten erheblichen Einfluss auf die Bedingungen eines Kreditvertrages nimmt. Das bringt uns zu einem besonderen Modell, das für viele immer noch als Standardmodell für die Baufinanzierung gilt: der Bausparvertrag.

Vorteile und Nachteile des Bausparvertrags

Nach Angaben der Bundesbank gab es zu Jahresbeginn 2019 immer noch 27 Millionen bestehende Bausparverträge. Diese Zahl verteilt sich auf drei Viertel aller deutschen Haushalte.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Bausparvertrag heute das optimale Vorgehen zum Erwerb von Immobilien ist. Die Finanzkrise von 2008 hat hier mit anschließenden Zinssenkungen in großem Stil zu veränderten Bewertungen geführt. Nicht umsonst versuchen viele Institute, gut verzinste Bausparverträge aus der Zeit davor in neuere Modelle umzuwandeln. Was steckt dahinter?

Der Bausparvertrag ist ein zweigleisiges Modell. Es besteht einerseits aus einem Sparvertrag und andererseits aus einem anschließend möglichen Darlehen zum Immobilienerwerb zu vorher bestimmten Zinskursen. Allerdings umfasst die Zielsumme von Bausparverträgen fast immer nur einen Teil der für die Immobilie notwendigen Gesamtsumme.

Der Verband der privaten Bausparkassen gab an, dass die durchschnittliche Sparsumme neu angelegter Bausparverträge 2017 bei etwa 50.000 Euro lag.
Dieses Modell mit zwei Zinsarten – Sparzinsen und Darlehenszinsen – erfordert gute Rechenkünste zur richtigen Einordnung. Er besteht grob aus zwei Phasen:

  1. Sparphase – der Bausparvertrag wird über eine Mindestlaufzeit angelegt, üblich sind mindestens 10 Jahre. Vor Ablauf dieser Zeit gibt es zwar Kündigungsrechte aber nur unter Verlusten für den Bausparer. Manche Versicherer lassen eine Verlängerung zu. So eine Option versuchten in den letzten Jahren viele Sparer zu ziehen, deren vor 2007 geschlossenen Verträge noch vergleichsweise hohe Sparzinsen beinhalteten.
    Allerdings können Sparer maximal 10 Jahre verlängern. Dann haben Anbieter ein außerordentliches Kündigungsrecht.
  2. Darlehensphase – Nach Ablauf des Vertrages kann die Auszahlung je nach Bedingungen einfach ausgezahlt werden oder sie wird als Eigenkapital für einen Immobilienkredit, einen sogenannten Anschlusskredit eingesetzt. Wichtig für den Sparer und späteren Kreditnehmer: Die Darlehenszinsen sollten von vornherein mit dem Beginn des Bausparvertrages festgelegt werden.

Zu bedenken sind beim Bausparen allerdings zusätzlich auch die Kostenpunkte: Kontoführung und Abschlussgebühr. Die sind nicht horrende, müssen aber eingeplant werden. Die einmaligen Abschlusskosten liegen in der Regel bei 1 Prozent der vereinbarten Sparsumme, die Kontoführungsgebühren bei ungefähr 24 Euro pro Jahr.

Die Zinsentwicklung der letzten Jahre hat zu einem Strategiewechsel im Umgang mit Bausparverträgen geführt. Galt zur Hochzinsphase ein Bausparvertrag als gute Sparanlage mit Option auf ein immer noch vergleichsweise günstiges Baudarlehen, so kann man ihn jetzt als Versicherung gegen zukünftig steigende Zinsen ansehen. Denn viel niedriger können die Zinsen nicht mehr fallen.

Eine vom Grundgedanken der Immobilienfinanzierung abweichende Variante kann wiederum für einen Bausparvertrag sprechen. Sie bezieht sich auf Vorhaben nach dem Erwerb einer Immobilie, beispielsweise bei Renovierungen oder ergänzenden Bauvorhaben, die unterhalb der genannten durchschnittlichen Sparsumme von 50.000 Euro liegen. Kredite in dieser Höhe sind für Banken nicht besonders attraktiv. Deshalb sind die Konditionen für Kreditnehmer nicht die günstigsten. Hier mit einem Bausparvertrag vorbeugen, kann sich später als clever herausstellen.

Bis heute gilt: Bausparverträge sind immer auf den Einzelfall angewendet zu prüfen. Pauschale Empfehlungen sind meistens Zeichen einer schlechten Beratung.

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