Das eigene Haus als Typfrage – mieten oder bauen?

Lieber ein Haus mieten oder selber bauen? Diese Frage beschäftigt unsere Gesellschaft seit Generationen. Gleichzeitig ist sie aber auch der Beweis dafür, dass es darauf keine pauschalen Antworten gibt. Kostenaspekte sind für viele maßgebliche Kriterien in der Entscheidungsfindung. Doch einfach nur die Kosten vergleichen, kann zu einem Trugschluss führen. Die Bedeutung von Geld und damit verbundenen Risiken ist auch eine Typfrage.

Um eine sinnvolle Einschränkung von Familienstand und Immobilien vorzunehmen, zielt unsere Fragestellung speziell auf Einfamilienhäuser und auf Familien mit Kindern. Und wir setzen voraus, dass die Option eines eigenen Hauses damit verbunden ist, dass es dann aber auch ganz den eigenen Wünschen entsprechen soll. Wennschon, dennschon.

Faktor: Zinsen und Tilgung

Immer noch weit verbreitet ist die Vorstellung, Miete sei rausgeschmissenes Geld und Zinsen seien eine Investition in eigenes Vermögen. So einfach funktioniert der Vergleich schon deswegen nicht, weil Zinsen nur die Gebühr dafür sind, dass einem eine Bank Geld leiht.

Die eigentliche Rückzahlung ist die Tilgung der Schulden. Ein Zinssatz von etwa 2 Prozent sieht auf den ersten Blick gering aus, bedeutet aber zum Beispiel bei einem Darlehen von 300.000 Euro, das über 20-30 Jahre zurückgezahlt wird, einen Anteil von etwa einem Viertel bis zu einem Drittel am Kredit.

Auch die Verteilung von Zinsen und Tilgung ändert sich fortwährend. Zu Beginn können Zinsen bis zu 50 Prozent der Rückzahlung bedeuten. Ihr Anteil sinkt aber im Laufe der Zeit bis die monatliche Rückzahlung gegen Ende fast nur noch aus Tilgung besteht. Aber nur die Beiträge zur Tilgung dienen direkt der Vermögensbildung.

Faktor: einmalige Nebenkosten

Egal ob beim Kauf einer Immobilie oder beim Kauf eines Baugrundstücks: Noch bevor überhaupt mit der eigentlichen Planung begonnen werden kann, entstehen Kosten, die normalerweise nicht von einem entsprechenden Bankkredit abgedeckt werden. Das sind vor allem Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten.

Maklerprovisionen (Maklercourtage) sind im Schnitt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Sie sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern haben sich im Laufe der Zeit „eingebürgert“. Der Notar hat die Aufsicht über die Erfüllung der Bedingungen für die Unterzeichnung des Kaufvertrages und ist zuständig für Änderungen/Eintragungen im Grundbuch.

Eine Besonderheit beim Hausbau besteht letztlich auch darin, dass die Immobilie nicht sofort bezogen werden kann – ist logisch. Wenn man aus einem Mietverhältnis heraus baut, bedeutet das auch parallele Mietzahlungen. Insgesamt kann man bei den einmaligen Nebenkosten für Bau oder Kauf auf einen fünfstelligen Betrag kommen, der meistens aus dem schon vorhandenen Vermögen beglichen werden muss.

Übrigens: Beim Immobilienkredit gilt ein Eigenanteil von 20 Prozent am Kaufpreis als ideal. Der Anteil des Eigenkapitals kann bei der Vergabe von Baukrediten deutlich geringer ausfallen. Allerdings werden dann zumeist höhere Zinsen verlangt. Eine gute Beratung ist hier besonders wichtig.

Faktor: laufende Nebenkosten

Hinsichtlich laufender Betriebskosten ist der Vergleich zwischen Mieter und Eigentümer hinfällig. Die werden für Mieter in der Regel eins zu eins umgelegt. Das sind Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Versicherungen. Dazu kommen in der Regel auch Wartungskosten wie etwa der Schornsteinfeger.

Ein entscheidender Unterschied zwischen Mieter und Eigentümer besteht in den Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses. Für Mieter ist dieser Posten in Bezug auf die gemietete Immobilie zu vernachlässigen. Eigentümer müssen dafür permanent Rücklagen anlegen. Die hängen vorrangig von Alter und Zustand der Immobilie ab, was den Hausbauer gerade in den ersten Jahren bevorteilt. Es gibt zwei optionale Faustregeln, wie man die notwendigen Rücklagen berechnen kann:

• 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr zurücklegen
• 1,50 Euro pro QM und pro Monat zurücklegen

Mieter oder Hausbauer/Eigentümer ist eine Frage des Typs

Wer sich ein Haus baut, braucht mehr als Geld. Es braucht auch eine Menge Übersicht und eine erhöhte Risikobereitschaft. Denn anders als beim Hauskauf, der mit einem Vertragsabschluss vollzogen sein kann, kommen beim Hausbau noch jede Menge Posten dazu, die alle im Vorfeld organisiert und kalkuliert werden wollen.

Dazu gehören: Baugenehmigung, Bauvertragsprüfung, Prüfstatiker, Kosten für die Vermessung, Bodengutachten oder Baugrundachten, Bauwasser und Baustrom, Aushub für Keller- oder Bodenplatte, Abfuhr von angefallenem Erdreich, Erschließungskosten und Hausanschlüsse.

Während des Baus fallen weitere Posten an: Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Bauhelfer- und Feuer-Rohbauversicherung), Architektenhonorare und Kosten für Projektleitung, Bauzeitzinsen, Baubegleitung sowie Baugutachten durch TÜV oder dem Bauherrenschutzbund. Und der anschließende Innenausbau wie etwa Küche oder Keller wartet auch schon.

Nein, wir wollen hier kein Schreckgespenst aufbauen oder gar vom Hausbau abraten! Aber allein durch diese Aspekte, die mit dem eigentlichen Bau des Hauses nicht viel zu tun haben, stößt man schnell auf eine Frage, die ganz zentral und alles entscheidend sein kann: Sind Sie der Typ dafür? Bedeutet Ihnen der Traum vom Eigenheim nach den eigenen Vorstellungen so viel, dass alle genannten Punkte und damit auch Risiken zu dankbar angenommenen Herausforderungen werden? Unser Tipp: Sehen Sie das als eine Ja-Nein-Frage an.

Welcher Typ sind Sie: Hausbesitzer oder Mieter?

Wir möchten Ihnen mit einigen Gesichtspunkten eine Entscheidungshilfe geben.

Vermögensaufbau

Bauherr und Eigentümer: Langfristig in Abhängigkeit von der Entwicklung des Standortes sowie der Grundstücks- und Immobilienpreisen einerseits und Bauzinsen andererseits, können Sie schon während der Laufzeit des Kredits Vermögen aufbauen. Und für die nachfolgende Generation wird dieses Vermögen höchstwahrscheinlich ein Gewinn sein.

Mieter: die Entwicklung der Grundstücks- und Immobilienpreise ist im Vergleich zu anderen Geldanlagen wie Wertpapiere oder Aktien relativ stabil, permanent steigend und mit relativ langfristig vorhersehbaren Risiken verbunden. Insofern ist man als Mieter hinsichtlich des Vermögensaufbaus tendenziell benachteiligt.

Kredit/Schulden

Bauherr und Eigentümer: Laufzeiten von Baukrediten belaufen sich in der Regel über 20 bis 30 Jahre. Einmal begonnen gibt es langfristig kein Zurück. Mit diesem Druck muss man umgehen können.

Mieter: können schuldenfrei bleiben. Auch in Bezug auf Kinder ist eine solche Entscheidung relevant. Denn Schulden kann man erben.

Flexibilität in Job und Lebensplanung

Bauherr und Eigentümer: Die Lebensplanung sollte langfristig ausgelegt sein und beruflich ist man hinsichtlich des Standortes unflexibel – ausgehend von einem Angestelltenverhältnis.

Mieter: Mieter sein bedeutet nicht automatisch eine Vorliebe für das Nomadendasein. Es gibt auch noch unbefristete Mietverträge und sogar solche mit garantiertem Wohnrecht. Auf der anderen Seite sind Ortswechsel, beispielsweise nach dem Auszug der Kinder, kein Problem – auch nicht hinsichtlich der Vermögensplanung.

Mietpreise

Bauherr und Eigentümer: Mietpreise sind irrelevant, sofern eine Vermietung des Hauses oder eines Teils davon keine Option ist.

Mieter: Mieten sind längst ein Politikum geworden. Mietpreise steigen seit Jahren. Befristete oder gestaffelte Mietverträge sind mehr die Regel als die Ausnahme geworden. Unter solchen Bedingungen kann eine erste oder erweiterte Familienplanung äußerst schwer werden.

Fazit

Mit dem Weg über die Typfrage, Ihre Lebensplanung und Ihre berufliche Situation kommt man nicht selten eher zur einer Antwort auf die Frage: Mieten oder Bauen? Ein Kostenvergleich könnte eher das letzte entscheidende als das wichtigste Kriterium zur Entscheidungsfindung sein.